世邦魏理仕最新发布的阐较着示，2025年第一季度，深圳科技板块需求推崇活跃，推升举座写字楼商场需求环比增长，主要孝顺来自智能物联网、东说念主工智能软件确立、集成电路研发与数字化搞定决议四大新兴赛说念。
科技板块需求抓续活跃办公楼商场环比上升
2025年第一季度，深圳优质办公楼商场供应充沛，4个技俩总共30.2万平常米委派使用，罗湖、福田和南山均有技俩入市。部分技俩凭借极具竞争力的租出战略及前期储备的客户资源，在委派发轫好意思满了高效去化，新技俩总共为举座商场孝顺51.5%的新增需求。商场需求活跃度同比显耀增长，在新增供应与昨年同期畸形的情况下，净吸纳量好意思满了44.4%的同比增幅，为2022年以来第一季度需求的最高值，举座商场空置率仅微幅上升0.1个百分点至22.3%。
聚焦行业需求，科技板块需求热度抓续，金融需求稳中有升，零卖贸易活跃度普及。科技板块连接以三成以上需求份额引颈商场。细分行业来看，较为活跃的科技新赛说念佃农带动软件系统确立类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、东说念主工智能软件确立、集成电路研发与数字化搞定决议四大细分领域。而跨境电商活跃度抓续，保抓了约10%的需求份额，高度聚集于坂田片区。
与此同期，金融需求活跃度第一季度略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。传统金融板块推崇更胜一筹，A股商场阶段性回暖及保障行业事迹致密重启彭胀带动证券和保障板块成为主要的需求运行，二者孝顺过半。其中证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田区和南山区；而保障公司多为总部在深圳之外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。
此外，零卖贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融抓平，品类聚焦电子居品、电子元器件和医疗器械类。而专科办行状需求则较为踏实，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自商议、告白公关和法律子行业。其中商议行业占比超四成，高度聚焦于企业照料领域。
佃农开首方面，土产货、国内和国际企业的需求比为7:2:1，受巨额租出来往带动，土产货企业占比有所上升。需求界限方面，雷同受巨额来往运行，万平常米以上的来往占比环比增长3.9个百分点至13.9%，此外1000至2000平常米的中型佃农占比也好意思满了5.1个百分点的增长，多来自科技板块。新技俩抓续入市类似价钱上风窗口期令搬迁需求连接主导商场，衔接第三个季度录得七成以上占比，其中66.3%来自升级搬迁。
成交散布区域方面xiao77论坛，非中枢区物业凭借稀缺性有劲眩惑了相近企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看，前海连接凭借新增供应聚集及价钱上风成为全市新增吸纳量孝顺的第二大片区，占比18.0%。
房钱方面，降本增效还是是大多佃农的主要取舍，供应端抓续彭胀与岁首房钱定调造成双重压力下，部分技俩业主连接以价换量，价钱下调幅度扩大，全市平均房钱环比下降3.6%至每月每平常米158.3元，跌幅同比、环比均走扩，多片区房钱连接走低。
性吧有你春暖花开世邦魏理仕以为，“昔时六个月，优质办公楼商场将抓续面对供应压力，预测昔时供应总量将超60万平常米，主要散布在前海和后海片区。需求方面，经济发展面对外部环境概略情挑战的情况下，预测企业降本增效将抓续，全市平均房钱或将延续下行趋势，空置率推崇也将承压。”
餐饮业态为第一需求运行零卖物业房钱小幅回调
2025年一季度，深圳零卖商场莫得新增供应入市，存量技俩空置率推崇分化，几许空置率较高的技俩因未改换运营战略季内空置率连接上升，而更多的存量技俩入驻率则有所改善，并由此鼓动举座商场空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保抓低位。
以存量商场佃农改换为主的配景下，餐饮业态再次突出零卖成为第一大需求运行，需求占比44%，跨越零卖4个百分点。细分业态来看，甜品踏进需求第一梯队，与中餐共同构筑商场需求双核，各孝顺8%的需求份额。而特色餐饮与简餐则以5%的市占率比肩第二。甜品业态方面，冰淇淋单品推崇拉风，“野东说念主先生”冰淇淋连开两店，苏州网红品牌“九十叶”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鲜牛乳品牌Uniboba亦于金光华广场开设华南首店。中餐彭胀以贵州菜、湘菜和云南菜系为主。特色餐饮方面，鸡煲及牛肉类单品较为活跃，新晋单品石橄榄鲜切鸡煲“米八外”在超卓Intown开出。而简餐还是以传统连锁品牌彭胀为主，牛肉面品类热度抓续，此外，日本汉堡冠军品牌Shogun Burgun的华南首店也进驻了万象城三期。
零卖子业态维度，衣饰品类与珠宝配件稳居需求前两大相沿。在阑珊新增供应运行的商场环境下，衣饰品类需求占比出现6个百分点的环比收窄，但仍保抓10%以上的商场份额，原土品牌为主要增长动能，其中波司登彭胀热度抓续，单季连开5店。而季内一丝的国际品牌则呈现高端购物中心强联系的特征。珠宝配件方面，老铺黄金依托强盛销售发挥时罗湖万象城又开一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延续彭胀态势，单季连拓双店。
体验类业态方面，悦己经济带动好意思容保健类衔接第六个季度录得了5%以上的需求份额，共录得近20个商家新开，品类盛大，遮蔽健身、好意思容、好意思发、头皮照拂、好意思甲和SPA等。
房钱推崇分化，个别优质技俩在佃农结构束缚优化、客流量上升的情况下，房钱好意思满了小幅高潮，而多个技俩则受困于空置率高简略处所商圈竞争加重，在举座破钞面未出现较着好转的情况下，房钱连接小幅下降，受此影响，深圳零卖商场平均房钱环比下降0.4%至每天每平常米18.4元，跌幅与上季度抓平。
世邦魏理仕分析，“昔时六个月，深圳生意供应量达70万平常米，部分技俩预租推崇致密，因此预测举座商场空置率虽有小幅上升，但仍将保抓低位。基于新增供应的影响，预测举座房钱水平抓续低位，各伟业主预测连接接收积极主动的佃农诱骗战略。经济复苏逐步，各业态拓展还是保抓较为严慎的态势，尤其跨国型、高端型破钞业态及品牌承压加大。”
私用买家为主持公楼来往连接引颈生意地产商场
2025年第一季度，深圳生意地产商场共完成3宗来往，包括1宗办公楼和2宗生意物业成交，来往总界限达东说念主民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。
季内单宗大额来往令办公楼金钱连接成为成交主力，占比94%。该宗来往买方为银行，来往总和为东说念主民币66亿元，购买技俩为位于深圳南山区超等总部基地的以办公楼用途为主的在建技俩，来往筹画为购买后用于公司运营照料使用。本季度的另外两宗生意来往为裙楼生意，来往额诀别为3.9亿元和1.5亿元。
受单宗大额来往占比影响，本季度卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，来往形式以股权来往为主，成交区域主要来自中枢商务区，私用型购买居主，以上占比均为94%。
成本化率方面，办公楼与零卖物业租出商场承压，以及商场可出售技俩增多令其成本化率本季度连接小幅走扩，深圳物流类技俩受年内新增供应增多及贸易需求概略情趣影响，成本化率亦小幅走高。
世邦魏理仕以为，办公与生意物业价钱筑底的窗口期预测仍将抓续眩惑投资者的照拂，总部型企业买家在商场中的活跃度有所普及，或鼓动办公楼私用型来往达成，中枢区优质物业受到意思意思。而生意方面xiao77论坛，社区生意凭借较低的来往门槛及可分割销售的特质，成为部分投资者要点照拂的对象。比拟之下，机构投资者则更多聚焦抗风险材干较强的中枢区优质金钱和租出预期较好的REITs底层金钱。此外，跨境电商需求波动关于莞惠两地物流类物业的成本化率产生一定的影响，需抓续照拂其昔时发展动态。